Le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une opportunité d’investissement immobilier particulièrement intéressante pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux substantiels. Depuis le 1er janvier 2024, ce dispositif initialement réservé aux investisseurs institutionnels est désormais accessible aux particuliers qui investissent via une structure juridique comme une SCI. Le LLI répond à un besoin crucial en proposant des logements à loyers modérés dans les zones où le marché immobilier est tendu, créant ainsi une solution pour les classes moyennes.
Comprendre le dispositif LLI et ses avantages
Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif créé en 2014 par l’État français pour faciliter l’accès au logement des ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre à un logement social, mais insuffisants pour se loger confortablement sur le marché locatif privé. Ce mécanisme permet de proposer des loyers inférieurs de 10 à 15% par rapport aux prix du marché dans les zones tendues, tout en offrant aux investisseurs un cadre sécurisé et financièrement avantageux. En ciblant les zones géographiques où la demande locative est forte, le LLI assure une occupation quasi permanente des logements, limitant ainsi le risque de vacance locative.
Principes et fonctionnement du Logement Locatif Intermédiaire
Pour investir dans le LLI, il est nécessaire de créer une structure juridique telle qu’une Société Civile Immobilière avec au minimum deux associés. Cette société devient propriétaire du bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement situé dans une zone éligible, généralement classée Abis, A ou B1. Le bien doit être loué comme résidence principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Par exemple, en 2025, pour une personne seule, ce plafond est fixé à 43 430 € en zone Abis et A, et à 35 694 € en zone B1. Le propriétaire s’engage à respecter également des plafonds de loyers qui varient selon les zones : 18,89 € par mètre carré en zone Abis, 14,03 € en zone A et 11,31 € en zone B1. L’engagement de location doit être maintenu pendant une durée minimale de 20 ans, avec toutefois la possibilité de sortir du dispositif après 16 ans en cas de cession du bien.
Pourquoi ce type d’investissement attire les nouveaux investisseurs
Le succès grandissant du LLI auprès des nouveaux investisseurs s’explique principalement par les avantages financiers du dispositif LLI qui sont considérables. Tout d’abord, l’acquéreur bénéficie d’une TVA réduite à 10% au lieu des 20% habituels, ce qui représente une économie immédiate substantielle sur le prix d’achat. Pour un appartement de type T2 d’une valeur de 318 000 € sur le marché classique, le prix en LLI descend à 291 000 €, soit une économie directe de 26 500 €. De plus, le dispositif offre un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant 20 ans, ce qui peut représenter une économie supplémentaire significative. Pour notre exemple de T2, cette économie est estimée à 14 110 € sur la durée de l’engagement. Le LLI constitue également un excellent moyen de préparer sa retraite en générant des revenus complémentaires réguliers et prévisibles, tout en se constituant un patrimoine immobilier transmissible.
Comment investir dans le LLI et maximiser votre rendement
Pour tirer le meilleur parti d’un investissement en LLI, il convient de suivre une démarche structurée et de bien comprendre les différentes étapes du processus. L’analyse minutieuse du marché local et le choix judicieux de l’emplacement sont des facteurs déterminants pour optimiser la rentabilité de votre placement. Il est également essentiel de s’entourer de professionnels compétents pour vous accompagner dans la création de la structure juridique adaptée et dans les démarches administratives nécessaires.
Les étapes clés pour démarrer votre investissement LLI
La première étape consiste à réserver un bien immobilier neuf ou en VEFA situé dans une zone éligible. Vient ensuite la création de la structure juridique, généralement une SCI, qui nécessite la rédaction de statuts et leur publication. L’obtention du financement est une étape cruciale qui peut être facilitée par les économies réalisées grâce à la TVA réduite. Une fois la société créée et le Kbis obtenu, vous pourrez procéder à la signature de l’offre de prêt et de l’acte authentique d’achat. Il est important de noter que vous pouvez opter pour une location meublée, y compris dans des résidences de services comme les résidences étudiantes. Dans ce cas, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ce qui peut présenter des avantages fiscaux supplémentaires. Certains promoteurs comme Icade proposent un accompagnement complet, de la création de la structure juridique jusqu’à la mise en location du bien.
Analyse des zones géographiques à fort potentiel pour le LLI
Le choix de la localisation est déterminant pour la réussite d’un investissement LLI. Les zones tendues, où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande, offrent les meilleures perspectives de rentabilité. Parmi les départements proposant des programmes immobiliers neufs éligibles au LLI, on trouve notamment la Gironde, les Hauts-de-Seine, Paris, la Seine-Saint-Denis, les Yvelines, le Val-de-Marne, le Val d’Oise, les Alpes-Maritimes, le Var, le Rhône et le Nord. Dans ces zones, la demande locative est soutenue, ce qui garantit un taux d’occupation élevé et des revenus locatifs stables. Pour illustrer le potentiel de rentabilité, prenons l’exemple d’un T3 à Villeneuve-la-Garenne. Avec un prix d’achat de 333 666 € en LLI au lieu de 364 000 € sur le marché classique, l’économie initiale est de 30 333 €. Si l’on ajoute l’économie de taxe foncière sur 20 ans estimée à 27 371 €, et un loyer mensuel d’environ 1 484 € pour un logement de 65,17 m², on obtient un investissement particulièrement attractif sur le long terme.
